BADANIE: Nowojorska Piąta Aleja najdroższą ulicą handlową świata

Dzięki powiązaniu dolara hongkońskiego z amerykańskim, Hongkong utrzymał wysoką, drugą pozycję w tegorocznym zestawieniu, przy czym dzielnica Tsim Sha Tsui wyparła z rankingów Causeway Bay. Za jeden metr kwadratowy powierzchni handlowej najemcy płacą tam średnio 15 134 euro rocznie (1436 USD/st. kw./rok).

Trzecie miejsce w globalnym rankingu zajęła Via Montenapoleone w Mediolanie, gdzie wynajęcie jednego metra kwadratowego lokalu kosztuje 14 547 euro rocznie (1380 USD/st. kw./rok). Lokalizacja ta po raz pierwszy w historii została uznana za najdroższą ulicę handlową Europy, wyprzedzając pod tym względem londyńską New Bond Street i Pola Elizejskie w Paryżu.

Sztandarowy raport międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield Main Streets Across the World (Główne ulice handlowe świata), którego pierwsza edycja ukazała się w 1988 r., prezentuje najdroższe ulice handlowe w 92 miastach świata oraz ich ranking według wysokości stawek czynszu w oparciu o dane własne Cushman & Wakefield. Jest to jego pierwsze wydanie od 2019 r., do kiedy był publikowany corocznie – umożliwia porównanie wysokości czynszów sprzed i po pandemii.

Robert Travers, dyrektor działu nieruchomości handlowych w regionie EMEA w Cushman & Wakefield, powiedział: - Branża przeszła jeden z największych testów ostatnich kilku lat, ale najlepsze w swojej klasie nieruchomości handlowe radzą sobie dobrze. Pomimo stojących przed nami nowych wyzwań gospodarczych, nastąpiło przekierowanie uwagi w sektorze handlowym z poczucia pesymizmu w stronę ewolucji strategii omnichannel. Wiele marek podejmuje działania w perspektywie długofalowej i stara się pozyskać najlepsze lokalizacje, które pozwolą im dostosować się do stale zmieniających się potrzeb klientów. Biorąc pod uwagę kolejne inwestycje w wysokiej jakości doznania w sklepach stacjonarnych oraz postępy w realizacji strategii omnichannel, jesteśmy przekonani, że sektor handlowy może prężnie się rozwijać, zwłaszcza w segmencie luksusowym i największych miastach świata.

Droga do ożywienia

Czynsze w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach handlowych świata spadły w szczytowym okresie pandemii Covid-19 średnio o 13%, ale obecnie są już tylko o niecałe 6% niższe niż przed pandemią. Średni wzrost czynszów w skali globalnej w minionym roku wyniósł 2%, ale był mocno zróżnicowany.

Najbardziej dotkniętym regionem w czasie pandemii był obszar Azji, Australii i Oceanii, gdzie czynsze spadły średnio o 17% - głównie z powodu zamknięcia granic, co odczuły destynacje popularne wśród turystów zagranicznych. Czynsze w regionie EMEA obniżyły się średnio o 11%, natomiast w Ameryce Północnej i Południowej – tylko o 7%, po części dzięki programom pomocowym o charakterze fiskalnym oraz migracjom wewnętrznym, co przełożyło się na zwiększenie siły nabywczej.

Czynsze za wynajem powierzchni handlowej na światowych rynkach już odrobiły ok. 50% strat od szczytu pandemii. W dużym stopniu miało to miejsce w 2021 r. i na początku 2022 r., jeszcze zanim globalne problemy gospodarcze zaczęły wpływać negatywnie na sytuację na rynkach w ostatnich sześciu miesiącach.

Tabela 2 – Zmiana wysokości czynszów za powierzchnie handlowe w czasie pandemii wg regionów

Czynsze w regionie EMEA w szczytowym okresie pandemii Covid-19 obniżyły się średnio o 11%, aczkolwiek skala spadków była znacząco zróżnicowana w zależności od poziomu obostrzeń związanych z wprowadzanymi lockdownami. Stawki czynszów w Irlandii, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii i Francji spadły średnio o nawet 28%. Natomiast w niektórych krajach Europy Wschodniej, takich jak Słowacja i Słowenia, czynsze uległy tylko niewielkim zmianom.

W porównaniu z poziomem sprzed pandemii czynsze w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach regionu są obecnie niższe już o tylko 8%. Ponadto na początku 2022 r. sprzedaż detaliczna w UE osiągnęła wartość wyższą o 4,1% w stosunku do notowanej w pierwszych dniach pandemii Covid-19. Niemniej jednak istotnym czynnikiem stanowiącym zagrożenie dla ożywienia na rynku handlowym będzie inflacja, która wpływa zarówno na popyt konsumencki, jak i sieci handlowe.

Pomimo prognozowanych trudności gospodarczych w krótkiej perspektywie, na rynku handlu stacjonarnego odnotowano szereg debiutów. Aż 75% wszystkich transakcji zawartych w sektorze handlowym, w których uczestniczyła firma Cushman & Wakefield w regionie EMEA w ostatnich 18 miesiącach, dotyczyło nowych umów najmu, co świadczy o znaczeniu, jakie sieci handlowe przywiązują do posiadania sklepu stacjonarnego.

Londyn

New Bond Street, która słynie z eklektycznego wyboru najbardziej luksusowych marek świata, jest obecnie najdroższą ulicą handlową w Wielkiej Brytanii. Wynajęcie jednego metra kwadratowego sklepu kosztuje tam średnio 14 346 euro rocznie (1361 USD/st. kw./rok), czyli ponad dwukrotnie więcej niż przy Sloane Street, drugiej najdroższej lokalizacji, w której średni czynsz sięga 6402 euro/mkw./rok (607 USD/st. kw./rok).

Niemniej jednak czynsze za lokale handlowe w Londynie nadal utrzymują się na poziomie poniżej notowanego przed pandemią Covid-19. Jednocześnie zauważalne jest znaczne zróżnicowanie w obrębie miasta, o czym świadczy różnica pomiędzy stawkami czynszu przy New Bond Street oraz w Covent Garden, gdzie są one niższe niż przed pandemią odpowiednio o 11% i 30%. Podobne różnice widoczne są na obszarach metropolitalnych w innych największych aglomeracjach.

Unikalny mikroklimat New Bond Street

Przy Bond Street ulokowane są 144 sklepy, które charakteryzują się własną dynamiką – niektóre radzą sobie znacznie lepiej od innych. Na wysokość czynszów często wpływa poziom i jakość oferowanej powierzchni oraz lokalizacja, natomiast przy New Bond Street są one uzależnione do tego, kto jest najemcą w sąsiednich lokalach.

Najwyższe czynsze zazwyczaj obowiązują w rejonie sklepów z biżuterią, gdzie obecnie sięgają one 2150 funtów za st. kw. Z kolei „najtaniej” jest bliżej Oxford Street, gdzie znajduje się najwięcej wolnych lokali do wynajęcia, których liczba jednak stopniowo maleje. Wśród największych transakcji zawartych w tym rejonie w ostatnim czasie należy wymienić wynajęcie sześciu sklepów przy 64-72 New Bond Street, które zostały pomyślnie repozycjonowane przez właściciela - firmę Great Portland Estates. Cztery z nich zostały już wynajęte, natomiast w przypadku dwóch pozostałych umowy najmu czekają na sfinalizowanie.

Środkowy fragment ulicy, rozciągający się od Conduit Street po Maddox Street, jest uważany za „strefę wschodzącą”, gdzie według prognoz Cushman & Wakefield czynsze wywoławcze mogą wzrosnąć w najbliższych 12 miesiącach o 20-30%.

Peter Mace, dyrektor działu powierzchni handlowych w centrum Londynu, Cushman & Wakefield, powiedział:

- New Bond Street mocno odczuła skutki wprowadzonych w związku z Covid-19 ograniczeń międzynarodowego ruchu turystycznego, na którym handel produktami luksusowymi w dużym stopniu bazuje. Jednak w okresie ostatnich 12 miesięcy odbudowuje swoją pozycję wyjątkowo szybko. Pomimo nowych wyzwań stojących przed branżą w postaci inflacji i poziomu zaufania konsumentów, sieci handlowe ulokowane przy New Bond Street są obecnie lepiej przygotowane na przetrwanie trudniejszych chwil, ponieważ okazuje się, że poprzednie recesje w mniejszym stopniu dotknęły klientów sklepów luksusowych. Ponadto korzystne kursy wymiany oraz nieco niższe czynsze mogą zachęcać nowe marki luksusowe do otwierania sklepów. Dostępne dane pokazują, że handel przy New Bond Street jeszcze nie powrócił do poziomu sprzed pandemii, ale jednocześnie wyłania się z nich bardziej złożony obraz. Obserwujemy szereg relokacji w obrębie ulicy lub ze strony marek luksusowych ulokowanych w pobliżu – wiele z nich jest zainteresowanych przeprowadzką do jej środkowej części, aby być blisko salonu marki Gucci, która przeprowadzi się tam w przyszłym roku. Siła przyciągania marki Gucci podkreśla unikalną dynamikę ulicy New Bond Street, gdzie marki luksusowe pragną być blisko przyjaciół i jeszcze bliżej konkurencji. New Bond Street nadal należy do grona pięciu najdroższych ulic handlowych świata i jesteśmy przekonani, że w najbliższych miesiącach będzie kontynuowała powrót do dawnej świetności, zwłaszcza dzięki otwarciu nowej linii kolejowej Crossrail.

• Cały raport dostępny jest TUTAJ.

Metodologia: Raport prezentuje czynsze bazowe w najlepszych w swojej klasie lokalizacjach miejskich na całym świecie, które w wielu przypadkach powiązane są z sektorem towarów luksusowych. Na wysokość czynszów w tym szczególnym segmencie rynku stosunkowo niewielki wpływ mają dodatkowe obniżki, pakiety zachęt czy modele najmu przewidujące współdzielenie ryzyka, które upowszechniły się na szerszych rynkach handlowych na świecie.