Czy e-commerce „zabije” handel tradycyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej?

Dalszy solidny wzrost sprzedaży tradycyjnej – według szacunków rzędu 71,5 mld euro do końca 2022 roku, czyli 4,9% rocznie – zapewnia wystarczającą przestrzeń, by różne koncepty mogły się nadal z powodzeniem rozwijać. Scenariusz konserwatywny przewiduje wzrost handlu internetowego w państwach CEE-6 o 8,8% rocznie, z bazowego poziomu 13,1 mld euro do 20 mld euro.

— Według optymistycznych szacunków wielkość rynku internetowego może zbliżać się do tego poziomu już dziś. Jeśli jednak nawet w tym optymistycznym scenariuszu handel elektroniczny obejmie 10% całej sprzedaży do końca 2022 roku, czyli 34 mld euro, to naszym zdaniem większość transakcji sprzedażowych będzie mieć miejsce w ramach tradycyjnych, funkcjonujących od dawna kanałów — wyjaśnia Mark Robinson, specjalista ds. badań rynku w regionie CEE.

Czy jest miejsce na dalszy rozwój?

Zgodnie z naszymi obliczeniami wzrost popytu za pośrednictwem kanału internetowego oraz większa liczba dostarczanych produktów przełoży się w latach 2018-2022 na konieczność zapewnienia w Europie Środkowo-Wschodniej 198 tys. mkw. powierzchni logistycznej/magazynowej rocznie (przy założeniu, że w pełni wykorzystane zostaną aktualne zasoby). Dla porównania, aby obsłużyć rosnący w tym samym okresie popyt, łańcuch dostaw na potrzeby sklepów tradycyjnych wymagać będzie rocznie dodatkowych 865 tys. mkw. takiej powierzchni.

Na jakim etapie ewolucji jest handel elektroniczny?

Handel elektroniczny odgrywa bardzo istotną rolę w szybkim rozwoju sektora usługowego w regionie CEE-6, jednak nieregularny charakter gwałtownego wzrostu sprzedaży internetowej sprawia, że szacowanie precyzyjnych wartości nie jest łatwe.

W celu zapewnienia spójności eksperci Colliers International przyjęli szacunki dotyczące wielkości rynku w 2017 roku i prognozy obejmujące okres do 2022 roku, opublikowane w badaniu za rok 2018 na portalu Statista. Badanie oparte było na modelu obejmującym kompleksową analizę 13 europejskich krajów – w tym Polski – oraz innych państw na całym świecie (dane w dolarach amerykańskich). Według założeń przyjętych przez portal Statista wielkość rynku CEE-6 w 2017 roku wynosiła 13,1 mld euro.

Inne źródła podają, że wielkość rynku w tym regionie jest znacznie większa, ale suma najwyższych szacunkowych wartości dla rynku każdego z państw CEE-6 w 2017 roku dawałaby kwotę 20,1 mld euro.

Colliers porównał dane z portalu Statista z danymi na temat tradycyjnej sprzedaży  z regionu CEE-6 oraz całej Europy i podjął próbę oceny możliwości dalszego wzrostu. Wielkości rynku w Rumunii, Czechach, a szczególnie w Polsce, określone przez portal Statista w 2017 roku, znajdują się poniżej linii reprezentującej rynki najlepiej przystosowane.

Jak szybko będzie rósł handel elektroniczny?

Na podstawie prognoz z portalu Statista przewidujemy, że w scenariuszu zachowawczym łączne przychody handlu elektronicznego w CEE-6 będą rosły o 9% rocznie do 2022 roku. Oczekujemy, że określony przez portal Statista przedział wartości dla regionu, tj. 3,1%-5,6% w 2017 roku w stosunku do całkowitej sprzedaży detalicznej, powinien wzrosnąć przynajmniej do poziomu 3,7%-6,9% w 2022 roku, dając łącznie minimum 20 mld euro przychodów i rosnąc o ponad 6,9 mld euro.

Wzrost sektora nieruchomości logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej

Łączna powierzchnia 1,063 mln mkw. wymagana w naszym konserwatywnym scenariuszu bazowym, przewidującym wzrost handlu elektronicznego o 9% w ramach całkowitego wzrostu sprzedaży detalicznej o 4,9%, równa się 3,3% aktualnie prognozowanej powierzchni logistycznej/dystrybucyjnej w regionie CEE-6. Jednak co ciekawsze, odpowiada ona 62% powierzchni będącej w budowie w II kwartale 2018 roku i 87% wykorzystania powierzchni w ostatnich czterech kwartałach.

— Najemcy z sektora e-commerce wciąż pozostają jedną z najaktywniejszych grup na rynku magazynowym w Polsce. Umowy zawarte przez firmy zajmujące się handlem internetowym stanowiły ponad 15% popytu w pierwszej połowie 2018 roku. Najchętniej lokują one swoje magazyny wzdłuż zachodniej granicy Polski, skąd mogą sprawnie obsługiwać rynki Europy Zachodniej oraz w Polsce Centralnej — mówi Maciej Chmielewski, senior partner i dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Dodatkowa powierzchnia logistyczna/dystrybucyjna będzie wymagana właśnie w scenariuszach przewidujących proporcjonalnie większą sprzedaż detaliczną w Internecie. Jeżeli chodzi o handel elektroniczny, eksperci Colliers przewidują, że wskaźnik sprzedaż/mkw. wynosić będzie około połowy wartości szacowanej dla sprzedawców tradycyjnych/wielokanałowych. Różnica ta przekłada się w wartościach bezwzględnych na wymóg zapewnienia średnio 107 tys. mkw. dodatkowej przestrzeni rocznie w naszym optymistycznym scenariuszu na koniec 2022 roku, w którym udział handlu elektronicznego nieznacznie przekracza 10%. W naszym ambitnym, optymistycznym scenariuszu, w którym handel ten stanowić będzie średnio 13,2% sprzedaży detalicznej w CEE-6, niezbędna dodatkowa przestrzeń wynosiłaby 263 tys. mkw.

Wpływ na popyt w sektorze tradycyjnego handlu w Europie Środkowo-Wschodniej

Przewidywany w naszym konserwatywnym scenariuszu wzrost sprzedaży w Internecie do 6,9 mld euro stanowi 10% całkowitego prognozowanego wzrostu sprzedaży detalicznej na poziomie 71,5 mld euro w latach 2018-2022. Scenariusz ekstremalny, zakładający, że za całą sprzedaż detaliczną od dziś do końca 2022 roku odpowiadać będzie handel elektroniczny, wydaje się nierealny. Oznaczałoby to, że sprzedaż w Internecie wzrosłaby do 19-29% sprzedaży detalicznej we wszystkich krajach CEE-6. W Wielkiej Brytanii jest ona obecnie na poziomie 15,2%. Nasz optymistyczny scenariusz zakłada sprzedaż przez Internet o wartości 34 mld euro, co stanowiłoby 20% całej sprzedaży detalicznej w tym okresie. Co ważne, za 80% przyrostu sprzedaży mają odpowiadać podmioty prowadzące działalność wielokanałową/tradycyjną. Zatem popyt generowany jest w tych kanałach nawet po uwzględnieniu inflacji.

Czy w takim razie zajdzie konieczność zamykania tradycyjnych sklepów? Prawdopodobnie nie. Dotychczas nie odnotowaliśmy takich przypadków. Porównanie ilości powierzchni handlowej per capita w stolicach krajów CEE-6 za II kwartał 2018 roku z ich PKB per capita w roku 2015 wskazuje, na możliwość absorbcji większego wolumenu sprzedaży.

Jak będą zmieniać się czynsze w handlu tradycyjnym?

Nie obserwujemy stabilizacji czynszów w handlu tradycyjnym w kontekście prognozowanego przez nas wzrostu sektora handlu elektronicznego. Niezbędne będą negocjacje i umowy dotyczące czynszu płatnego w oparciu o obroty oraz uwzględnienie sprzedaży internetowej. Nie dostrzegamy też dużych obniżek czynszów, gdyż w naszym scenariuszu optymistycznym sektor wielokanałowy/tradycyjny wart jest nadal minimum 27 mld euro w latach 2018-2022.  Zjawisko „showroomingu”, które może pomóc sektorowi w przetrwaniu, rozpowszechnia się w regionie CEE-6 (z wyjątkiem Bułgarii), towarzysząc rozwojowi handlu elektronicznego. Niektórzy najwięksi gracze internetowi z branży elektronicznej, mody i kosmetyków już stworzyli punkty odbioru swoich produktów w dobrych lokalizacjach i przy węzłach transportowych w większych miastach (szczegóły poniżej).