Hala, obiekt, biuro...

Ja od dłuższego czasu już o tym myślę, ale 3000-4000 zł netto za lokal 200 m2 to nie jest dużo wg mnie. Nie licz że postawisz halę za 250 tys bo dochodzi mnóstwo dodatkowych kosztów. Znajomy jakiś czas temu budował halę, on akurat murowaną. Ciągnie się to już strasznie długo, ma problemy z odbiorami. Musiał dorabiać kostkę brukową na prawie całej działce co kosztowało majątek. Kredytu nie dostaniesz na 20 lat tylko maks 10 może gdzieś ci dadzą 15 lat, ale to są nieporównywalnie gorsze warunki niż kredyt hipoteczny. No i "truskawka na torcie" - podatek od nieruchomości. Jak policzysz ten podatek, który musisz płacić za budynek, dojazd, parking to możesz się lekko zdziwić, tak jak ja się zdziwiłem
Kolejny problem to działka, nie wiem jak u Ciebie, ale u mnie na terenach przeznaczonych pod takie inwestycje najmniejsze działki to 1500-2000 m2 czyli za samą działkę masz już koło 100 tys.

Ja jestem innego zdania, oddając komuś przyjmijmy te 4000zł netto miesięcznie, rocznie kosztuje Cię to 50tys, w 10 lat pół bańki. A lokal nadal nie jest Twój.
Jeśli wybudujesz lub kupisz 200m2, płacisz podatku ok 23zł/m2 rocznie, czyli 4600zł rocznie / 383zł miesięcznie.
Niech taka budowa kosztuje.. no właśnie nie wiem, ale przyjmujmy 330tys zł netto z posadzką, elektryką itd itp, do tego działka niech się trafi za 70tys. Żeby się lepiej liczyło 400tys na gotowo. Nie licząc kosztu kredytu, w przeliczeniu na 10 lat masz z podatkiem +/- to samo co wynajmując, z tą wielką różnicą, że masz po 10 latach budynek warty kilkaset tys.

No ale analizując całą sytuację wychodzi na to, że najlepiej kupić starą ruderę na działce MU, z dupnym gospodarczym, budę zrównać z ziemią, gospodarczy odnowić na tyle ile się da i w nim prowadzić firmę, bo jak rozumiem, przy takim remoncie nie ma żadnych odbiorów itd itp? Nikt mi nie każe raczej placu kostką wykładać

Jeszcze jedna kwestia podatkowa - analizowałem jakiś czas temu zakup budynku, który jak się okazało ma na 2 poziomach łącznie około 370m2 (właściciel nie znał powierzchni ale obstawiał że około 150m2?!), rozmawiałem z kimś tam odpowiedzialnym w gminie za plan zagospodarowania itp, na temat właśnie podatku bo sama działka miała ok 20a. Dowiedziałem się, że działka to akurat jakiś tam grunt rolny klasy piątej, od której nie ma podatku, planu zagospodarowania też tam nie ma, więc można budować w zasadzie co się chce, a dodatkowo za budynek płacę tyle podatku, ile zgłoszę powierzchni pod prowadzoną działalność... No i pytanie czy to faktycznie tak funkcjonuje? Mam budę 370m2 kupioną pod firmę, zgłaszam że na 100m2 prowadzę działalność a reszta sobie stoi i tyle? Bo prowadząc/potrzebując 100m2 (x23zł), a płacąc za 370m2 (x23zł) trochę to bez sensu

Te ceny wynajmu to też różne są. Ja za lokal 200m2 place poniżej 2tys. Jedyny minut to że na piętrze.

Lokal na piętrze jest dużym minusem.. Dlatego też założyłem temat
Kreograf wysłałem Ci pw parę dni temu.

W kwestii powierzchni - Jeśli mam 300m a użytkuje faktycznie 100 i za te 100 płacę, na pozostałych nic nie ma, no to podejscie jest ok. Jeśli natomiast trzebaby płacić za całość 23/m2, niezależnie od przeznaczenia, to byłoby nie fair

Pamiętaj, że podatek płacisz też za działkę. I to wcale nie tak mało. Też jestem zdania że w tych samych lub minimalnie większych pieniądzach lepiej płacić kredyt, ale jest to raczej mało prawdopodobne.
400 tyś zl kredytu na 10 lat przy oprocentowaniu 8% daje rate prawie 5 tysięcy, do tego prowizja na start 10 tysięcy. Podatek liczmy 500 zł/miesiąc. Jakiś fundusz remontowy, ubezpieczenie i robi się konkretną suma. Nie mówię, że się to nie opłaca I jest to nierealne, ale po kupnie domu niedawno nauczyłem się inaczej kalkulowac koszty. Też porownywalem czynsz z wysokością kredytu, a rzeczywistości wyszło prawie dwa razy więcej, jak to policzyłem po dwóch latach od przeprowadzki.
Wg mnie za taką inwestycję można się brać z minimum 200 tysięcy wkładu własnego, w przeciwnym razie to jest kamikadze. Lokal nie da więcej roboty, to nie jest leasing na maszynę, która praktycznie od pierwszego dnia może dac zyski. Większy metraż to większe koszty ogrzewania, więcej za prąd. Wiem co mówię bo dokładnie rok temu przeniosłem się na nową halę 200m

Do wszystkich za i przeciw powyżej, warto zadać sobie pytanie, dlaczego niektórzy wynajmują całe piętra w szklanych gmachach czy też tysiące metrów powierzchni magazynowych za takie pieniądze, że za kilka czynszów mogliby postawić swoje. No czemu się nie budują?

Też mnie to zastanawiało I nie mogłem tego zrozumieć. Niedaleko mnie jest wielki magazyn H&M, zatrudniają tam kilkaset osób. Halę wynajmują za kosmiczne pieniądze. Nie umieją liczyć?
Jakis czas temu poznałem gościa który zajmuje się takimi inwestycjami, coś typu Panattoni tylko na mniejszą skalę. Troche mi to wytlumaczyl. Po pierwsze rate najmu wrzucisz w całości w koszty, z budową nieruchomości masz amortyzację czyli już nie tak korzystne. Po drugie w każdym momencie mogą się zwinąć z Polski i pójść gdzie indziej. Po trzecie wbrew pozorom te firmy też mają ograniczone środki I wolą uwolnić gotówkę I wrzucić np w marketing. Po czwarte zarządzanie nieruchomością też kosztuje I nie jest takie proste, np H&M zna się na handlu ubraniami i wolą się na tym skupić a nie angażować ludzi żeby zajmowali się cieknacym dachem czy uszkodzonym piecem.
Wiadomo, że z perspektywy drobnego ciluacza lepiej kupić lub wybudować własną halę, ale nie można tego liczyć w ten sposób co autor wątku.

No właśnie - czemu? Potrzeba generowania kosztów? Finansowanie budowy też chyba można wciągnąć w koszty?

W kwestii działki, nie jest to tak duża kwota. Działka 1500m2 x 0,91zł/m2 = 113zł/miesięcznie.

To, że lokal nie da więcej roboty, nie do końca się zgodzę.
Ja np. jestem zablokowany w kwestii rozwoju, bo zakup kolejnej maszyny wiąże się z przeniesieniem lokalu na parter lub wynajmem kolejnego. A jako, że teraz przerabiam latanie między dwoma, wiem że to chora opcja

No dobra - opcja: zakup działki, budowa nowej hali, odbiory, miliard problemów, to jest spore wyzwanie i wyjdzie masę siana.
Czy równie dużo zachodu będzie kupując stary dom z dużym gospodarczym, na działce MU, robiąc remont gospodarczego + wprowadzając tam firmę? Wtedy podejrzewam, że nawet kawałek gruntu da się wydzielić pod działalność, o ile w ogóle trzeba. Kilka drukarni / pracowni reklamy, które znam/byłem, prowadzi swój biznes w czymś a'la budynek gospodarczy.

Wg mnie lepiej kupić, ale znajdziesz zwolenników budowy. Wszystko zależy od konkretnej nieruchomości I budżetu.
Lokal ktory wynajmuje to nowo wybudowany budynek. Budowany na działce gdzie inwestor ma już dwie hale, czyli miał działkę, dojazd, kostkę, ogrodzenie, bramę, oświetlenie, media itd. Inwestycja miała wynieść 300 tyś zł I być ukończona w czerwcu 2017. Ostatecznie wyszło 450 tyś I oddanie do użytku w marcu 2018. Fakt, że budował wszystko najwyższej jakości, ale i tak grubo się przeliczył. Miał na ta inwestycję 300 tyś zl w gotówce A na pewnym etapie musiał dobrać kredyt I zrobiło się nerwowo.
Lepiej wziąć generalnego wykonawcę I podpisać umowę na konkretny termin, niby drożej, ale analizując kilka takich inwestycji kolo mnie wychodzi to korzystniej na końcu.